北海房价会跌吗？近期这个可能性太低了

来源：吉屋网发布时间：2019-08-18 12:19:04

这是克而瑞发布的2019年上半年北海商品房销售排行榜，前段时间横扫北海房产圈，N多媒体自媒体纷纷转发。

这个排行榜有疑问。比如左边第10名冠山海，成交金额3.77亿元、成交面积4.22万平方米，平均价格8934元/平方——冠山海怎么可能这么便宜？

再如左边第2名碧桂园北海阳光，成交金额8.9亿元、成交面积10.51万平方米，平均价格8468元/平方——它怎么可能只比冠山海便宜466元/平方？冠山海位于银滩西区依山傍海，碧桂园北海阳光远在南珠汽车站城乡结合部远离大海。

*的解释就是统计口径出了问题。冠山海也许只是毛坯价格不含装修费用，碧桂园北海阳光可能包含了装修费用在内。

北海房价的真实构成

北海房价目前由三部分组成：

1、网签价格，即购房合同上注明的价格。

2、装修价格；

3、价外费用，如团购费、指标费、咨询费等等。

北海规定：网签价格不得超过备案价格。为防止房价的暴涨，政府对备案价格控制严格。但是，开发成本（土地费用、建筑费用、人工费用……等等）的趋势是不断上涨的，备案价格、网签价格也注定了会是不断趋升。

但是，由于备案价格受到了明显的约束，网签价格也只能是微涨。国家统计局每个月发布的70城房价指数，北海房价总是微涨，原因就在这儿。

北海规定：装修标准不得超过2500元/平方。如果留意今年以来的北海楼盘就会发觉：今年以来，北海带装修的楼盘数量在明显减少、而且装修标准明显下滑。去年，2500元/平方的装修楼盘频频出现；今年，更多是1500元/平方左右的装修标准。

2017年下半年的时候，北海颁布规定：房价需要剔除装修费用。即带装修的楼盘在签订购房合同时，房子价格只是能毛坯价格，装修要另签装修合同。

但这个规定现在实施越来越困难。因为装修合同没办法贷款。打算贷款购房的人，需要*至少30%的毛坯房款，同时还要一次性全额支付全部装修费用。实际*由此惊人。

由此，现在有些带装修楼盘以“免费赠送装修”的名义，悄悄把装修费用纳入房价里面。但如此一来，毛坯房款和装修费用一起受到备案价格的制约，反而导致了房价的降低。

于是，备案价格尽管在持续上升，但只是微涨。而装修费用却是明显的下滑。两下相抵，北海的毛坯价格和装修标准已经没有暴涨的可能，只能是微涨，不排除有可能微跌。

价外收费决定了房价实际涨跌

去年，北海明确拒绝中介带看的楼盘还有不少。现在，几乎都举了白旗。

原因一、在新媒体的冲击下，开发商已基本上放弃了传统的广告投放；

原因二、外地人是北海购房的绝对主力群。在没有广告的指引下，如果没有中介带看，很多看房人恐怕连售楼处也找不着。

所以，大凡拒绝中介带看的北海楼盘，无一例外都是门前冷清。而且，这些楼盘因为对中介渠道毫无益处，开发商又断了媒体宣传炒作的途径，楼盘口碑很难形成，楼盘销量自然缓慢。

因此，如今的北海楼市非常依赖渠道合作和中介带看。

但是，中介佣金很难体现在备案价格里面。増加佣金，销售人力成本就会涨到一个很不理的比例，备案价格申请很容易被驳回。

解决办法就是价外收费，比如团购费、指标费、咨询费等等。

北海房价实际上是涨还是跌，现在是取决于楼盘的价外收费。它俩成了正比关系，一涨皆涨，一跌齐跌。

价外收费近期会减少吗？

难。

楼市火爆时，很多楼盘会肆无忌惮地收取价外费用（例如团购费），因为是卖方市场。

楼市趋冷时，价外收费反而大涨。因为需要提高佣金以刺激销量，“重赏之下必有勇夫”。西南大道西段，前段时间就有个尾盘喊出了佣金“1200元/平方”，瞠目不？

什么时候价外收费会下降？

当楼市正式发冷的时候。那时，中介渠道绞尽脑汁也难以拉到看房人，开发商佣金无论多高也花不出去。

北海楼市会很快遇到真正发冷吗？

怎么可能！秋季到来之来，北方候鸟人群又渐渐重返北海，楼市又渐渐走向年度的传统旺季。

虽然现在国际大势并不好，很有可能会导致中国楼市转冷。但是千万别忘了——价格是有惯性的。上一个周期，2010年4月国内楼市遇上了“史上*严”的宏观调控，但北海楼市直到2012年才真正发冷。

有一种情况会制约价外收费：政府对楼市的严厉整治。但这个需要时间，很难在短期内灭绝，也不可能一次两次就清除干净。

所以，价外收费想近期减少、想房价下跌，太难了。