买房问答，北海买房秘籍。

来源：吉屋网发布时间：2019-03-15 22:15:18

买房不比买菜，几*挑完就走。购房前，你是否面临过这样的困境：在新房和二手房之间难以抉择，初次买房看房没经验、如何挑个好户型？签约谈什么？流程什么样？怎么过户？要交什么税？各种问题接踵而来……

*问：买一手房和二手房，主要不同点有哪些？

一般而言，购买新房*更低、税费更少、建筑和物业都更新颖；而二手房一般而言配套更成熟，在区位选择、价格弹性上更有优势。购买一手房和二手房，主要有以下几类区别：

1. 资金准备：新房资金压力更小*：由于银行实际工作流程，同等价格、条件的新房、二手住宅，一般二手房的可以贷到的款更少，新房的*更低。税费：二手房需缴纳的税种更多，计算方式更复杂，同等情况下，二手房所需缴纳的税费更多，低则数千数万元，高则数十万元。

2. 选择：二手房选择更多，通常情况下，同一时间在售新房楼盘有限，而市场上在售的二手房通常非常多。二手房可以选择区域、附近环境、小区内部环境和甚至可以选择具体的邻居。

3. 交付时间：二手房通常到手更快许多新房签约之后，开发商仍需继续建设楼盘，1-2年后才能交房，而二手房通常完成交易后数日或数周即可入住。当然二手房的交易流程通常更为复杂，完成整个交易可能需要持续数月。

4. 产权年限：新房产权更久产权年限通常在开发商拿地时即开始计算，二手房的产权年限通常更短。产权年限会影响再次抵押等等，如果房龄太大，意味着贷款的年限会缩短。

第二问：二手房、新房要缴什么税？

一般情况下，购买新房所要缴纳的税费较二手房更简单、更少。

增值税计算公式：

应缴纳税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）ⅹ5%

个人所得税计算公式：

应缴纳所得额=财产转让收入÷（1+5%）-（财产原值+合理费用）

第三问：购买二手房主要有什么风险？

买二手房的风险：

1. 产权风险

房主没有从事交易资格，及假业主。签约前可注意签约人证件是否与产权证上登记的为同一人，可要求经纪公司帮忙前往住建委核实。

·房屋是多人共有，卖方未经全部共有人同意就将房屋登记出售的。

·房子还有贷款、抵押未还清，不要用买房的钱去还贷解除抵押，可以使用解除抵押的其它服务。

·房子被法院查封的。

·非满五年内的经济适用房、军产房等不得交易、转让。

2.资金风险

·使用资金监管，以免业主拿到定金、*款后“消失跑路”。

·签约时留下一定的保证金，以免出现大量的物业、水电费用欠款。

3.房屋质量风险

建议找寻专业人士帮忙看房，可在不同时间段（白天、晚上、雨后）前往看房，同时可以向小区邻居等询问房屋情况。

第四问：看房需要注意的关键点有哪些？

看房时不仅要看房屋状况、窗外风景、附近配套，很多细节都要注意，这些细节都会在未来的居住生活中放大，影响你的生活。看房要看以下几个部分：

看周边：人的周边生活半径一般为5公里，看看周边五公里内是否有日后会使用的交通、商业、医疗及其他基本生活需求配套。

另外，看看房屋周边有没有高压电站、垃圾处理场、殡仪馆、工地等嫌恶设施也很重要。

看小区：主要看小区的安保情况是否严格，查看门卫等工作人员的整体风貌很重要；查看小区的车道、人行道规划，特别是家里有老人、小孩时，要注意小区的人车分流。

看房屋内部：看墙体有无明显漏水情况，屋内、屋外墙体有无裂缝；注意采光情况，查看进光方向，很多购房者入住后会发现不同时段房子采光并没有看房时好；窗外有无明显工地、空地等，部分空地虽然暂时安静，单进入建设后可能成为噪音源，影响居住2-3年。

第五问：怎么才算一个好户型？

1.户型方正

户型方正不仅意味着你的空间更好利用，适宜二次改造，还适合摆放标准家具，浪费面积更少等。

2.南北通透

南北通透户型通风好，适宜形成“空气对流”。

3.动静分离

动区是居住时活动比较频繁的空间，如客厅、餐厅、厨房等，应靠近入户门；静区是活动较少的空间，如卧室、书房等。动区静区应该分离，减少相互打扰。

4.干湿分离

浴室与洗手台需要分开，淋浴区域与坐便、面盆区应该分开。好处就不多讲了。

5.朝向

一般来说，住宅朝向的优劣顺序为正南、东南、东、西南、北和西。

不同功能间的理想朝向也会有所区别，一般来说，客厅的理想朝向是南。卫生间易潮湿，因此卫生间劣势朝向是西。夏季炎热，卧室的理想朝向是南，其次是东南、东、东北，劣势朝向是西。厨房的劣势朝向是北，是因为刮北风油烟易倒灌。

第六问：签约前需要谈好哪些内容？

交付时间

交付时间可选择以下时间点：办理完过户手续后的第10个工作日；拿到买方全部*款后的第10个工作日；拿到全部房款后的第10个工作日；在房屋交付时，要约定屋内物品归属，水、电、燃气等费用的支付情况。

成交价格、付款方式及资金划转方式
双方约定的成交价格一定要落实到合同上，不建议口头约定；对屋内家电的处理：合同需要写明家电、贵重物品的所属，部分不搬走的物品可写清楚折合金额；需搬走的物品可写明搬走期限；付款方式与卖方拿到全部钱款的时间有关，一般全款*快，商业贷款其次，公积金贷款*慢（80-85个工作日）；约定贷款未获批准的解决方式。
税、费相关
可规定不按规定履行缴税的，支付违约金；协商好因政策变化导致税费变化的情况。
违约责任
确定违约的情景、违约金的金额和支付时间。确定办理过户的责任，双方需约定：过户时间，以及如果违约如何处理；*迁出时间，以及如果违约如何处理。
第七问：公积金贷款和商业贷款的主要区别？
基准利率不同，五年期以上的公积金基准利率通常为3.25%，商贷基准利率为：4.9%，公积金基准利率更低，支付的利息更少。
公积金有*贷款额度，商贷则根据个人信用情况及房屋具体情况的可贷金额而定。
公积金贷款支付时间可能更长，通常商业贷款时间约70-80个工作日，公积金贷款时间约80-85个工作日。
购房者在购买同一套房屋时，可能会出现公积金认定首套，商业贷款认定为二套的情况。不同城市认房、认贷政策不同，公积金和商业贷款可能会出现可贷款比例的差异。

第八问：在北海全款买房跟贷款买房的流程是什么？

1.全款买房流程：意向金 → 签订《房屋买卖合同》→ 付款 → 过户 → 缴税﹑办证 → 物业交接 → 完成

2.公积金贷款买房流程：过户 → 缴税 → 房屋现值评估 → 公积金管理初审→ 银行签署借款合同 → 办理抵押登记 → 贷款银行发放贷款 → 物业交割 → 完成

3.商业贷款购房流程：贷款银行面签评估→ 银行批贷 → 过户→ 缴税 →办理抵押登记 → 领取他项权利证 → 贷款银行发放贷款 → 物业交割 → 完成

第九问：在北海，过户流程是怎样的？什么时候可以拿到房产证？

过户流程：预审 → 预约拿号 → 过户→ 查档 → 银行柜台转账 → 土地证登记 → 报税 →银行面签 → 拿证。办完过户手续，交易中心推送该资料到不动产中心需要17个工作日，资料推送到了不动产中心20个工作日后出证。

第十问：婚前买的房，离婚后如何分配？

婚前双方父母全额出资，离婚时怎么分割？如房屋登记在一人名下，房屋为一方婚前个人财产，婚后二人无其他约定，则离婚时，另一方无权分割；另一方能够提供自己支付房款证明的，可以要求以债券关系，将部分房款返还。如房屋登记在两人名下，在无事前约定、公证的情况下，视为二人共同财产，双方各50%或按出资比例分割，有约定的按照约定分割。
婚前一方父母全额出资，离婚时怎么分割？如房屋登记在一人名下，房屋视为一方婚前个人柴产，婚后二人无其他约定，则离婚时，另一方无权分割。如房屋登记在对方个人名下，视为对对方的赠予行为，是对方婚前的个人财产，婚后二人无其他约定，则离婚时，另一方无权分割。如房屋登记在两人名下，视为对对方50%产权的赠予行为，在事前无约定、公证的情况下，视为二人共同财产，离婚时，双方各占50%，有约定的按实际约定分割。
婚前一方*，婚后共同还款，离婚时怎么分？登记在一方名下，房屋视为一方婚前私人财产，婚后夫妻二人无其他约定，则离婚时另一方无权分割。共同还贷行为属于债权关系，可以要求对方作出补偿（包括本金、利息、房屋增值部分）。

注：离婚时，只要保证协商一致的原则，均可协议处理或由法院根据财产具体情况，以照顾子女和女方权益的原则判决。

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