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北海楼盘9月网签拷问数据立场 两种结论截然不同

来源:北海买房那些事   发布时间:2018-10-11

来自北海市房地产交易中心的数据:2018年9月,我市新建商品房共网签1882件15.93万平方米(其中新建商品住房1689件15.1万平方米);二手房共交易1271件12.8万平方米(其中二手住房1249件12.61万平方米);办理房地产抵押登记2790件34.93万平方米。

这个月的网签数字非常狡猾。按“新建商品房”统计,环比下跌3.4%,楼市趋冷;按“新建商品住房”来统计,环比上涨18.1%,楼市转暖。

不同的统计口径,结论截然不同

究竟哪一个合理?国家统计局从2015年起,公布的是“新建商品住宅”统计数据。“北海买房那些事”一直都是按“新建商品住房”进行统计分析。上个月的网签文章《北海楼盘8月网签直坠谷底 过山车曲线笔直重现》里面预估计9月网签会“明显升温”。按这个预测,9月网签数量环比増18.1%、网签面积环比増23%,勉强算在正确范围内,但终究还是有点高估了楼市。

同期比较结果显示,北海一手房市场正在回归传统。这个“回归”有两个含义:一是网签回到了正常区间,没有大起大落;二是再次印证惯例:楼市进入9月就会转暖。

二手住房的走势有点不安:从6月至9月,一路走低。但数字也非常清楚地披露了一个事实:北海的二手房市场已渐成气候,未来成交反弹不意外。

有中介声称二手房走低是因为房源紧张。有人对此嗤之以鼻。但事实上还真有这种可能性:2018年1-9月,二手住房累计成交13521套133.44万平方米。北海的二手房业主很多是外地人,夏季多数人在外地,懒得挂牌出让是可以理解的。网上二手房源看似很多,但同一房源的并不少。

今年北海楼盘库存消化明显。1-9月新盘上市累计20521套,同期网签30342套,去库存9821套。但实际上去库存应该没这么多,因为网签是有撤消的。

    1-9月,北海一手房二手房加起来成交量超过了4万套,相对于小小的北海,这个数量有点让人吃惊。一手房和二手房的成交比例接近2:1,北海楼市渐渐接近成熟阶段。

这个是银滩西区某栋楼4-33层的交易中心楼盘表截图(2018年10月10日 8时)。蓝色已网签、绿色可售。

这栋楼今年8月15日取得预售证,三天后即进行闭门开盘(只允许持预约金收据进场且每批限定进场人数)。从开盘之日到截图之日,历时52天,总共300套房源网签了189套,网签率63%、备案率0。

首先强调:交易中心的楼盘表已经无法及时反映楼盘销售情况。因为很多可能是先签认购,再去银行面签,通过后才签订购房合同。于是房子卖出好多天但楼盘表仍然显示可售状态。

这个楼盘作为银滩西区的一线海景房,今年上半年销量速度和数量相当惊人。但上面这样的楼盘表并不尽人意:要么销售欠佳、要么银行面签迟滞、要么买房人神经大条对于网签和备案无所谓。不管是哪一种情况,也无论是不是接近事实真相,它表面传递出来的消息绝对不是楼市在火热。

所以今年10月的北海楼市,一手房会持续转暖但幅度有限。回归传统的9月只要转暖,楼市就会持续升温。

但二手房有很大概率仍然会走低,原因是二手房交易必须到交易中心办理,10月除了国庆休息三个工作日之外,10月16日自行车世巡赛又会放假一天。工作日数的减少会明显制约二手房交易。

另外联想到国内楼市正在下行,北海虽然不会同步但或多或少都会受些影响。对于今冬楼市走势,谨慎一点也许更加主动和安全。

至于有人担忧房价会不会大跌——这不可能,中国房价只有大涨暴涨,销量才有大涨和大跌。中国房地产的下行阶段,其实只是房价在盘整。快速进三步,悄悄退半步。这就是中国楼市。

当然,会有倒霉的楼盘。但最火爆的时候都有扑街者,不足为奇。